Рейдерство в сфере жилой недвижимости

Уважаемый Владимир Владимирович! В России уже 20 лет процветает квартирное рейдерство. Люди, их семьи, дети лишаются своего жилья, подвергаются психическому и физическому насилию, погибают от рук рейдеров. Добротные отдельные квартиры, в которых жили семьи, превращаются в бараки и ночлежки.

Подобное не только нарушает права людей на личную безопасность в собственном доме, на тайну семейной и частной жизни, на качество жизни, но и никак не может способствовать приумножению традиционных российских духовно-нравственных ценностей, связанных с защитой прав одной семьи. Не сочетается с заявленной в основах культурной политики направлению сохранения роли семьи как хранителю традиционных для Российской Федерации ценностей и норм, традиций и обычаев, связей между поколениями в вопросах передачи культурных, этнических традиций и знаний. Жизнь в бараках и на улице не относится ни к одной из самобытных культур многонационального народа России, и не соответствует нормам морали, нравственности, справедливости. Ухудшение жилищных условий, которые были предоставлены семьям ранее, мало согласуется с достойной жизнью граждан России и её качеством.

Следовательно, является угрозой национальной безопасности Российской Федерации. На протяжении более 10 лет потерпевшие от действий квартирных рейдеров люди обращаются в приёмную администрации президента непосредственно, пишут на сайт, однако, эта проблема до Вас не доведена. Сотрудник приёмной демонстрируют полную профессиональную непригодность и правовую безграмотность, вводят граждан в заблуждение, утверждая, что покупка не выделенных в натуре долей в квартирах и домах законна, а квартирные рейдеры имеют полное право врываться в квартиры посемейного заселения, которые не предназначены для проживания семей не связанных родством, превращать отдельные квартиры в коммунальные бараки. Одной из схем захвата квартиры либо дома является покупка квартирными рейдерами не выделенной в натуре доли в праве на квартиру и вселение квартирных рейдеров к семьям, создание невыносимых условий проживания, склонение к кабальной сделке.

Участники общественных движений и групп по противодействию квартирному рейдерству, состоящих из людей, столкнувшихся с этим антисоциальным и криминальным явлением, руководствуясь законом об основах общественного контроля, собрали материалы для анализа данной проблемы, которая носит системный характер. Источником «долевого» квартирного рейдерства являются незаконные действия сотрудников Росреестра, неправосудные решения судов, вселяющих рейдеров в квартиры, бездействие полиции и прокуратуры, безграмотность нотариусов и их участие в квартирном рейдерстве. К грабежу присоединились и другие структуры, которым доступна информация о недвижимости и ей владельцах – жилищные департаменты, органы опёки и попечительства, управляющие компании. Ситуация лишения граждан дома, который является одним из основных элементов жизнеобеспечения дестабилизирует, криминализирует и обостряет общественные отношения и формирует протестные отношения и недоверие к власти.

Конституционный Суд Российской Федерации в 2010 году разъяснил, что доля в праве на квартиру может быть продана или куплена только в составе всего объекта недвижимости – квартиры, с распределением суммы пропорционально долям между совладельцами. Закон не позволяет продавать нематериальные объекты, не являющиеся вещью и недвижимостью. Все госучастники схемы квартирного рейдерства – регистраторы Росреестра, судьи, полиция, прокуратура и нотариусы, ранее в 2006 году уже были выявлены Общественной палатой РФ в памятке о противодействии рейдерству. Но проблема не решена и по сей день.

Общество ещё 20 лет может потратить на доказывание людям с юридическим образованием, что доля в праве – это нематериальный объект, а рынок недвижимости – это рынок товаров с индивидуальными характеристиками, такими как площадь, кадастровый номер, границы расположения в другой недвижимости, которыми доля в праве не обладает. Нас, конечно, не оставляет надежда убедить судей и чиновников в том, что доля в праве на недвижимость и часть недвижимости – это разные понятия, проживание нескольких семей в одной квартире не связанных родством противоестественно. Но в стране происходит катастрофическое всё убыстряющееся обомжевание граждан России. Трата потенциала общества на бесконечное объяснение прописных правовых истин чиновникам, судьям и правоохранительным органам неэффективна.

Группы активных граждан использовали все средства технологий связи с общественностью, правовые возможности, предоставленные законом об основах общественного контроля, чтобы решить проблему квартирного рейдерства, но правоохранительные структуры и судебная ветвь власти не слышат голос общественности. Выяснилось, что у народа и представителей властных структур просто разная культура – Росреестр, нотариат, судьи, прокуратура и полиция считает естественным проживание нескольких семей не связанных родством в одной квартире. В течение нескольких лет люди оббивают пороги приёмной администрации президента, которая не доводит эту проблему до Вас. Сотрудники приёмной вводят граждан в заблуждение, внушая им, что вселение в квартиры посторонних лиц законно.

Доверие к государству, правоохранительным органам, судам, не способным обеспечить безопасность людей в собственном доме, представляющим государство и государственную политику, продолжает падать. Граждане, обращающиеся в различные структуры власти, слышат один ответ – вселение к Вам в квартиру квартирных рейдеров абсолютно законно! Хотя закон не позволяет продавать не выделенные в натуре доли в праве на квартиру третьим лицам, а вселиться в квартиру против воли проживающих там лиц возможно только по решению суда. Квартирное рейдерство основано на коррупции и является одним из элементов подрыва основ национальной безопасности России.

Это явление, принимающее различные формы, также основа для появления теневого капитала, источник финансирования экстремистских этнических националистических группировок, незаконного приобретения гражданства, регистрации, и получения жилья на льготных основаниях по мошенническим схемам. Налоги и коммунальные услуги рейдеры не оплачивают. Статистические данные искажены, фактически квартира превращена в коммунальный барак, а юридически продолжает числиться квартирой посемейного заселения, Росреестр не прописывает в Едином государственном реестре прав на недвижимость родственные связи совладельцев квартир, на данный момент невозможно подсчитать, сколько в стране квартир коммунального заселения, а сколько квартир посемейного заселения (отдельных). Борьба с коррупцией сегодня сосредоточена в сфере хищения бюджетных денег, при совершенной безнаказанности сотрудников государственных органов, грабящих рядовых граждан, не оказывающих им помощи, бездействующих и принимающих сторону квартирных рейдеров, отнимая у людей основной источник жизнеобеспечения – дом.

Проблема квартирного рейдерства носит системный характер, её возможно разрешить только согласованными действиями всех структур – полиции, прокуратуры, Росреестра, нотариата, судов, законодательной власти, общественных организаций. В резолюции круглого стола, прошедшего в Московской городской думе 20 октября 2017 года, разработаны предложения по решению проблемы формы квартирного рейдерства, основанной незаконной регистрации в Росреестре права собственности на не выделенную в натуре долю в праве на квартиру третьему лицу, на анализе судебной практики, ответов и действий Росрестра, нотариата, прокуратуры, полиции:
— обратиться в Конституционный суд Российской Федерации в защиту неопределённого круга лиц с жалобой, на обнаружившийся пробел в законодательстве, нарушающий конституционные права граждан;
— обратиться к председателю Верховного суда Российской Федерации с просьбой вынести на рассмотрение Пленума Верховного суда Российской Федерации вопросы противоречивой судебной практики, выявленные общественными организациями: в отношении вселения в квартиры, выдел доли в натуре в которых невозможен, третьих лиц, не имеющих родственных связей с титульными совладельцами; признание сделок по продаже/ дарению третьим лицам не выделенных в натуре долей незаключёнными/недействительными; — обратиться к Вам, Владимир Владимиоович, с просьбой решить проблему квартирного рейдерства и рассмотреть возможность внесения уточнения в статьи Гражданского кодекса Российской Федерации и в закон о регистрации прав на недвижимое имущество. Статья 1. Внести в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации следующие изменения:
1) Содержание пункта 4 статьи 133 дополнить следующим уточнением текста:
«Отношения по поводу долей в праве собственности на неделимую вещь при разделе наследства регулируются правилами части третьей главы 16, статьи 1168 настоящего Кодекса». 2) Статью 133 дополнить пунктом 5 следующего содержания:
«Отношения по поводу долей в праве на неделимую вещь при распоряжении, владении, пользовании и разделе регулируются правилами части первой главы 16 статьи 247, статьи 252 настоящего Кодекса»
3) Статью 246 дополнить пунктом 3 следующего содержания:
«Участник долевой собственности в имуществе, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона, реализует свои права распоряжения долей с соблюдением правил, предусмотренными статьями 247 и 252 настоящего Кодекса». Статья 2. Внести в часть вторую Гражданского кодекса Российской Федерации следующие изменения:
1). Содержание статьи 554 дополнить следующим уточнением текста:
В договоре продажи недвижимости должны быть указаны индивидуальные характеристики объекта, позволяющие определённо установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение и границы недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества, кадастровый номер объекта, площадь объекта. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным и не порождает для сторон прав и обязанностей. 2) Содержание статьи 574 дополнить пунктом 4 следующего содержания:

«Содержание и условия договора дарения недвижимости регулируются правилами части второй главы 30 статей 554, 556 настоящего кодекса». Внести в Федеральный закон от 21. 07. 1997 N 122-ФЗ» О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и в новый ый закон «О регистрации прав на недвижимость» следующие изменения.

Статья 42. Особенности государственной регистрации права общей собственности на недвижимое имущество
1). В содержание пункта 4 внести в текст следующие уточнения:
При продаже выделенной в натуре доли в праве общей собственности на делимый объект недвижимости лицу, не являющемуся сособственником, к заявлению о государственной регистрации прав прилагаются документы, подтверждающие, что продавец доли известил в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых продает ее. К заявлению о государственной регистрации прав могут прилагаться документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли и оформленные в соответствии с законодательством Российской Федерации. Государственная регистрация перехода права на долю в общей собственности проводится не ранее трёх месяцев, с даты получения сособственниками нотариально заверенного извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности. Статью 42 дополнить пунктом 5 следующего содержания:

«В случае неделимости объекта недвижимости государственная регистрация перехода прав на долю в общей долевой собственности ограничена составом сособственников. Сособственник неделимого объекта недвижимости реализует свои права распоряжения долей в праве на неделимый объект недвижимости по нормам и правилам статей 247, 252 и 258 Гражданского кодекса Российской Федерации». При переходе права собственности на не выделенную в натуре долю в праве общей долевой собственности на неделимый объект недвижимости к заявлению о государственной регистрации прав прилагается нотариально заверенный договор о выплате компенсации за долю в праве выделяющемуся сособственнику остальными сособственниками, либо нотариально заверенное соглашение о согласии всеми сособственниками о переходе прав к лицу, не являющемуся сособственником, или решение суда. Внести дополнение к статье 42.

Статья 42. 1

«В случае неделимости жилого объекта недвижимости в виде квартиры либо дома посемейного заселения государственная регистрация перехода прав на долю в общей долевой собственности ограничена составом сособственников – членов одной семьи. Сособственник неделимого объекта недвижимости реализует свои права распоряжения долей в праве на неделимый объект недвижимости по нормам и правилам статей 247, 252 и 258 Гражданского кодекса Российской Федерации». При переходе права собственности на не выделенную в натуре долю в праве общей долевой собственности на неделимый объект недвижимости в виде квартиры или дома посемейного заселения, к заявлению о государственной регистрации прав прилагается нотариально заверенный договор о выплате компенсации за долю в праве выделяющемуся сособственнику остальными сособственниками, либо нотариально заверенное соглашение о согласии всеми сособственниками о переходе прав к лицу, не являющемуся сособственником, но находящемуся в с ними в родственной связи, или решение суда. Просим Вас, Владимир Владимирович, на основании вышеизложенного, принять меры в отношении должностных лиц Росреестра, нотариата, правоохранительных органов и помочь нам реализовать свои права.